Voorkom complicaties bij familielening eigen woning

Met de huidige hoge huizenprijzen is het voor veel mensen, met name starters op de woningmarkt lastig om de financiering rond te krijgen. Veel reguliere banken verstrekken niet meer hypotheeklening dan circa zes keer een bruto jaarsalaris. Een simpel rekensommetje leert ons dan dat het zeker voor een alleenverdiener lastig wordt om in de huidige markt een woning te kunnen kopen. Wat we in de praktijk steeds meer zien gebeuren is dat er geld voor de aankoop van een eigen woning wordt geleend bij ouders of andere familieleden, de zogenaamde familielening. Vaak zien we ook een combinatie van een lening bij een reguliere bank, aangevuld met een familielening.

Net als bij een reguliere eigen woningfinanciering is het bij de familielening van belang om de gemaakte afspraken goed vast te leggen. Wil de koper de afgesproken rente fiscaal aftrekken dan moet er sprake zijn van zakelijke voorwaarden. Dit betekent dat er een min of meer marktconforme rente moet worden afgesproken en de hele lening moet in maximaal 30 jaar worden afgelost. Daarnaast is het van belang dat de gemaakte afspraken – net als bij een commerciële bank – worden vastgelegd in een hypotheekakte.

Aangezien de lening veelal wordt verstrekt voor een lange periode van bijvoorbeeld 30 jaar kan het voorkomen dat gedurende de looptijd bijvoorbeeld een van de betrokken partijen komt te overlijden.

Bij een gezin met meerdere kinderen waarvan een kind een familiehypotheek bij de ouders heeft gesloten en de ouders komen te overlijden is het van belang dat de andere kinderen niet hun deel van de vordering opeisen. Als in de hypotheekakte een looptijd van 30 jaar is afgesproken dan loopt de lening – ondanks het overlijden van de oorspronkelijke schuldeisers – gewoon door. Een deel van verplichting valt dan weg aangezien het kind gedeeltelijk eigen schuldeiser is geworden. De rest van de rente en aflossing wordt dan (maandelijks) betaald aan de andere kinderen.

Als de afspraken niet goed zijn vastgelegd (via de notaris) en de verhoudingen binnen het gezin niet optimaal zijn, kan het overlijden van de ouders tot problemen lijden bij het kind met de familielening. De andere kinderen zullen namelijk hun deel van de vordering kunnen opeisen, waarbij ze overigens volledig in hun recht staan. Het valt dan maar te bezien of een commerciële bank de lening wil overnemen. In het slechtste geval zal de woning verkocht moeten worden om de andere kinderen te kunnen uitbetalen.

Bij een familielening kan ook worden afgesproken dat het kind helemaal geen rente hoeft te betalen. In dat geval is er in de ogen van de fiscus sprake van een schenking van een bedrag gelijk aan de normale/zakelijke rente. Gaat het bijvoorbeeld om een lening van € 250.000,- dan zou de rente bij een bank normaal gesproken € 10.000,- per jaar bedragen. Het vrijgestelde bedrag tussen ouder en kind is voor dit jaar ruim € 6.600,- er is dus sprake van een schenking van € 3.400,-. Hierover moet het kind dan 10 % schenkbelasting betalen ofwel € 340,- dat is dus te overzien.

Als er meerdere kinderen zijn waarvan er één een goedkope lening bij de ouders heeft dan kunnen de ouders in hun testament vastleggen dat het genoten voordeel later met het erfdeel van het kind verrekend moet worden.

Speelt u met de gedachte een familielening te verstrekken of aan te gaan? Laat u dan vooraf goed informeren over de juridische en fiscale gevolgen hiervan. De notaris kan u wegwijs maken in alle ins en outs die bij de familielening komen kijken.